"Es como si Ross estuviera planeando este proyecto". La sede de Perot Sr. encuentra nueva vida como desarrollo biotecnológico

Los desarrolladores contemporáneos no intentarían construir la sede de Ross Perot Sr. hoy. Las estimaciones sitúan la sede única de Electronic Data Systems en el desarrollo Legacy de Plano a $ 900 por pie cuadrado si se construye hoy, significativamente más que incluso los desarrollos comerciales más ostentosos en el norte de Texas. Pero lo que alguna vez fue una sede poco práctica pronto puede convertirse en el corazón palpitante del único desarrollo de ciencias biológicas en el país donde un sitio puede albergar el recorrido de un tratamiento desde el descubrimiento hasta la entrega.

Al planificar el campus que albergaría su imperio tecnológico, los profesionales del diseño y la construcción le dijeron constantemente a Perot que nadie construye las cosas de la manera que él pedía, o que él no necesitaba hacerlo de esa manera. Los techos no tenían por qué ser tan altos; las paredes no tenían por qué ser tan gruesas; todas las campanas y silbidos eran innecesarios. Cuenta la leyenda que Perot respondió cada vez: "Gracias por tu aporte, pero esto es lo que vamos a hacer".

Puede que no fuera práctico en ese momento, pero NexPoint le dio nueva vida con planes para una reurbanización de 4 mil millones de dólares. Quizás debido a sus atributos únicos, el campus había estado vacío durante cinco años y antes era propiedad de Hewlett Packard y DXC Technology. Perot era conocido por ser un pensador vanguardista y, a menudo, adelantado a su tiempo, y sus excentricidades de diseño encajaban perfectamente con el uso futuro del campus: un centro de biotecnología.

El mes pasado, el panel de zonificación de Plano aprobó la reurbanización de Nexpoint, que eventualmente incluirá 800 apartamentos, un hotel y una instalación de biotecnología en la antigua sede de EDS. El desarrollo de 200 acres se llama Distrito TxS y comprende 1,6 millones de pies cuadrados de espacio para oficinas, incluido el campus de EDS. NexPoint es una firma de inversión alternativa multimillonaria con sede en Dallas que compró el campus principal en 2018 y ha ido agregando terrenos a lo largo de los años. La versión final del proyecto creará 4 millones de pies cuadrados de laboratorio, oficina y espacio de producción terapéutica. El Concejo Municipal votará sobre la rezonificación a finales de este mes.

Pero nada de esto sería posible a menos que el edificio de la sede de EDS fuera adecuado para un desarrollo biotecnológico, que requiere parámetros únicos para manejar los servicios esenciales necesarios para hacer funcionar los equipos y mantener el espacio de laboratorio adecuado. Pero quienes participan en el proyecto dicen que es casi como si el campus se hubiera construido teniendo en cuenta este uso.

"Recibimos llamadas de propietarios de bienes raíces que preguntan si pueden reposicionar un activo para las ciencias biológicas, y nueve de cada 10 veces, la respuesta es que probablemente no deberían", dice Eric Danielson, director de desarrollo comercial de CRB, quien se encarga del rediseño. “Honestamente, tenía la misma suposición cuando fui a Plano, y la primera vez que entramos a ese edificio, fue increíble. Todos los atributos físicos de un edificio de ciencias biológicas estaban presentes”.

El sistema estructural era propicio para un diseño de laboratorio modular. La altura libre de piso a piso era lo suficientemente alta como para adaptarse a las rutas mecánicas, de gas, de agua y eléctricas necesarias para un laboratorio o una instalación de fabricación. Había 91 acres que rodeaban el edificio listos para la reurbanización y la creación de un ecosistema de ciencias biológicas similar al del Pegasus Park en Dallas. El precio de la tierra en el norte de Texas ofrece ventajas convenientes en comparación con otras regiones. En muchos desarrollos biotecnológicos costeros, la investigación y el desarrollo se llevan a cabo en un solo lugar, pero el costo del terreno significa que el espacio de fabricación se aleja de los centros de investigación, lo que crea una molestia en la producción y la observación. La sede de EDS y el desarrollo circundante de NexPoint tienen suficiente espacio para ambos.

Danielson dijo que el desarrollo casi ha sido demasiado bueno para ser verdad, especialmente considerando dónde estará el desarrollo. "Estamos colocando este ecosistema de ciencias biológicas en medio de Legacy Plano, uno de los desarrollos inmobiliarios de mayor rendimiento del país", dice Danielson. "El hecho de que podamos colocar este ecosistema de ciencias biológicas en medio de lo que ya existe y no tener que esperar a que crezca a su alrededor es una oportunidad increíble".

Danielson no estaba allí cuando se construyó originalmente EDS, pero el presidente de NexPoint, Frank Zaccanelli, trabajó con la familia Perot muchas veces a lo largo de los años y contó la historia de cómo la terquedad de Perot ha sido una bendición para el futuro del edificio y la reurbanización de NexPoint. "Me encantaría retroceder en el tiempo, el proceso de toma de decisiones con el diseño de este edificio", dice Danielson. "A Frank le gusta decir: 'Es como si Ross estuviera planeando este proyecto, aunque solo estuviera construyendo espacio para oficinas'".

Campo de pruebas del parque Pegasus

Danielson dice que el éxito de Pegasus Park le ha dado confianza al equipo de NexPoint sobre el proyecto, especialmente en el mundo de las ciencias biológicas, donde cuanto más extenso es el ecosistema, más se benefician todos. No es un juego de suma cero en esta industria, ya que las empresas y los desarrollos exitosos atraen talento y dólares de inversión que benefician a todos los demás. El proverbio es válido en este caso: la marea alta levanta todos los barcos.

Tanto en Pegasus Park como en TxS, las remodelaciones mantienen vínculos con el pasado, preservando la sede de EDS y el edificio Pegasus, que alguna vez fue la sede de ExxonMobil. Además de un guiño al legado, existen beneficios ambientales. "Reactivar estos edificios históricos es una gran oportunidad", dice Danielson. “La otra cosa que hay que reconocer es que la estrategia más sostenible para diseñar una construcción es reutilizar un edificio existente. En lugar de derribarlo y reconstruirlo, encuentre una manera de tomar todo el carbono incrustado y reutilizarlo”.

Fases integradas

Danielson dice que la primera fase del proyecto abrirá el espacio al público con un parque en el lado oeste de la propiedad, que es parte de la Fase I. El resto de las Fases I y II incluyen la transformación de los edificios existentes en el campus principal en 970,000 pies cuadrados de espacio de laboratorio y oficina y 120,000 pies cuadrados de espacio para servicios. Otras mejoras serán un anfiteatro y conectividad con tiendas minoristas cercanas.

Las fases futuras incluirán 776 residencias multifamiliares, más espacio para oficinas, espacio de fabricación y potencialmente un hospital de investigación para completar el ciclo de las ciencias biológicas desde el laboratorio hasta los pacientes. Además del campus principal, NexPoint planea desarrollar dos sitios de 22 acres y otra plataforma cercana de 65 acres. NexPoint busca una asociación público-privada con la ciudad, el condado y el distrito escolar para financiar el proyecto.

La firma de investigación económica The Perryman Group encontró que el Norte de Texas podría beneficiarse de más de $5 mil millones en producto bruto y más de 42,000 empleos cuando el desarrollo madure. Con un desarrollo como este, la colaboración es crucial para hacer crecer las empresas y atraer capital para empresas de ciencias biológicas. “Sentimos que el modelo de clúster de ecosistemas es fundamental para la traducción de la ciencia y las tecnologías a la comercialización, y dada la demanda reprimida que hemos visto en DFW, uno de los componentes críticos de cualquier ecosistema es tener cierto sentido de escala. ”, dice el vicepresidente y líder de mercado de JLL, Ethan Garner, quien dirige el equipo encargado de arrendar el desarrollo. "Si tenemos desarrolladores dispuestos a correr el riesgo de hacerlo, comenzaremos a atraer la migración costera en una clase de activos que tradicionalmente no habíamos hecho en el pasado".

Si la votación del Concejo Municipal sale según lo planeado, NexPoint espera comenzar la construcción y comenzar la modificación del edificio para la fase uno el próximo mes. Aunque hay partes del campus que están listas para la activación inmediata del espacio de oficinas, el objetivo es que los primeros inquilinos se muden al espacio rediseñado durante el primer trimestre de 2025. Garner dice que la versatilidad del desarrollo puede ser única en su tipo. . “Lo mejor que podemos decir es que no existen otras instalaciones que abarquen todo, desde el proceso de descubrimiento hasta el proceso de entrega, en un solo espacio. Creemos que es increíblemente exclusivo de este sitio”.

Los inquilinos probablemente incluirán una incubadora o aceleradora de biotecnología y otras empresas más avanzadas en el desarrollo, considerando las capacidades de fabricación en el lugar. Para el equipo de reurbanización, todo se trata de sinergia biotecnológica. "Ese enfoque colaborativo será la forma en que crearemos una densidad para las ciencias biológicas en la región más allá de lo que es hoy", dice Danielson. "Es emocionante ver a una comunidad unirse y apoyar esto".